Den almene boligsektor: En overset succes

Der er ikke mange medier og politikere, som interesserer sig for den almene boligsektor og dens næsten 1 mio beboere – med én undtagelse: Nemlig når det drejer sig om de såkaldte ghettoer, selvom de kun udgør en lille del af den almene boligsektor. Ghettoproblematikken skal naturligvis ikke ignoreres, men det ændrer ikke ved, at fortællingen om den almene boligsektor i Danmark faktisk er fortællingen om en succes – ikke mindst i Aalborg.

Hvor stor er den almene boligsektor?
Der bor i dag knap 1 mio mennesker i de almene boliger, fordelt på lidt over ½ mio boliger. Hver sjette dansker bor altså i en almen bolig. Fra 2010 til 2019 er beboerantallet vokset med 5,2 % og antal boliger med 8,4 %.
I den nordjyske landsdel er der 82.000 lejere i de almene boliger – en vækst på 8,4 % fra 2010 til 2019 – fordelt på 52.000 boliger, hvis antal er vokset med 16 % 2010-19.

Hvad forstår man egentligt ved en almen bolig?
Den almene boligsektor fejrede tidligere på året sit 100 års jubilæum. 1919 var året, da 27 almene boligforeninger sluttede sig sammen i det, der i dag hedder BL – Danmarks Almene Boliger. Formålet var at skaffe sunde og billige boliger til folk.
Det er også det, der er formålet i dag. Som lejer i en almen bolig har man mulighed for at få en bolig til en rimelig husleje, fordi boligerne opføres og udlejes af almene boligorganisationer, som ikke skal genere fortjeneste. Huslejen er altså omkostningsbestemt.

Der eksisterer ca. 600 almene boligorganisationer opdelt i over 7.000 afdelinger, der hver udgør en selvstændig økonomisk enhed med egen beboervalgt bestyrelse. Foruden bestyrelsens sammensætning bestemmer beboerne også på beboermøderne bla. budgettet, det kommende års husleje og regler for fællesområder som legepladser, beboerhuse mm.
Dette beboerdemokrati er et særkende for den almene boligsektor og er sikret gennem lejelovgivningen, fastlagt af Folketinget.

Unge, ældre og handicappede har også glæde af de almene boliger. Boligforeningerne er nemlig forpligtet til også at tilbyde lejeboliger for at opfylde behovet for mennesker med særlige behov.

De almene boliger er opført med offentlig støtte. Det indebærer bla., at de enkelte kommuner via en anvisningsret har mulighed for at disponere over op til hver fjerde bolig til personer eller familier med få økonomiske og sociale ressourcer.

Succeshistorie
Vi har altså en boligsektor, hvor huslejerne er lavest mulige, hvor der er beboerdemokrati, hvor mennesker med særlige boligbehov har mulighed for at få en bolig, og hvor hele 1 mio af landets indbyggere bor – for størstedelens vedkommende i gode, sunde, attraktive boliger.

Derfor kan det umiddelbart undre, at denne succes ikke rigtigt interesserer medierne og politikerne. Deres interesse koncentrerer sig derimod om de private hus- og lejlighedsejernes forhold – ejendomsskatter, prisudviklingen for huse og ejerlejligheder, renteforhold, grundskyld osv. – og så naturligvis de problemer, der vitterligt eksisterer i en lille del af de mange almene boligområder, de såkaldte ghettoer.
Det drejer sig om 62.000 mennesker, heraf 41.000 i de såkaldte ”hårde ghettoområder” – ud af det samlede antal beboere i de almene boliger på knap 1 mio. Eller opgjort på en anden måde: Blot 28 almene boligafdelinger ud af 7.000 er på den nye ghettoliste fra 1. december i år, heraf de 15 på listen over de ”hårde ghettoer”.

Aalborg og de almene boliger
I Aalborg har bygge aktiviteten i de seneste år været høj. Byggekranerne ses næsten overalt. Der er opført omkring 4100 ungdomsboliger siden 2011. Det har bla. medvirket til at gøre Aalborg til et attraktivt sted for studerende at bosætte sig, fordi de unge stort set uden ventetid har kunnet få en bolig – i skærende kontrast til feks. boligsituationen for unge i København. Efterspørgslen på ungdomsboliger vurderes pt. til at være dækket.
Nu er det primært private investorer, som står for den største vækst i byggeriet.

Huslejerne i det private byggeri er normalt højere end i det almene, fordi de private investorer – i modsætning til de almene boligorganisationer – naturligvis vil have et afkast af deres investeringer. Så selvom der for tiden bygges meget i Aalborg, er der mangel på boliger med en husleje, som ”almindelige” mennesker er i stand til at betale.
Pt. er der kun 40 ledige almene boliger i Aalborg centrum, Aalborg Ø, SØ og SV ifølge Boligportalen, mens der er 1300 ledige private boliger i samme områder.

– Der bliver bygget for få almene boliger på den lange bane i Aalborg, siger direktøren for Himmerland Boligforening, Ole Nielsen. – Det er ud fra devisen om, at fremtidens nye boliger skal bygges nu. Det nytter ikke at hoppe over i en periode, hvor der kun bygges få almene boliger, for så kommer der et tidspunkt, hvor man for alvor kommer til at mangle dem.

– Har Himmerland Boligforening tilstrækkeligt med grunde til også at bygge i centrum af Aalborg, hvor efterspørgslen efter boliger velsagtens er meget stor?
– Ja, vi kan være med over det hele: Lige nu bygger vi feks. i Sankelmarksgade og på Spritfabrikken. Vi har faktisk 300-400 boliger i vores pipeline på centrale placeringer i Aalborg.

I efteråret 2018 vedtog den daværende VLAK-regering, Socialdemokratiet, SF og Dansk Folkeparti den såkaldte ”Ghettopakke”, som skal finansieres med 10 mia fra lejernes egen opsparing i Landsbyggefonden.
– Hvilken betydning har det, at Landsbyggefonden lænses for 10 mia, Ole Nielsen?
– Det gør ondt. Det får den konsekvens, at den eksisterende almene bygningsmasse vil forfalde. Men i øjeblikket foregår der politiske forhandlinger om, hvordan finansieringen kan blødes op ved at udvide Landsbyggefondens låneramme. Men det er altså stadigvæk lejernes egne penge, som skal anvendes til finansieringen af pakken.

– Hvis man kigger ud i fremtiden, hvad skal der så til for at den almene boligsektor fortsat kan tilbyde attraktive boliger til folk?
– Vi skal være en naturlig del af de byer, vi befinder os i, og invitere til et langt bredere samarbejde. Det betyder konkret, at vi først og fremmest skal arbejde for et mere blandet byggeri. Som eksempel kan jeg nævne ”Siloen” bag Musikkens Hus: I de 5 nederste etager ungdomsboliger, derefter 2 etager med almene familieboliger og på de næste 6-7 etager er der ejerboliger. Og på Blåkildevej i Aalborg Øst udbydes der også private boliger.
Det er så vigtigt, at der sker en blanding af boligtyperne for at undgå både rigmandsghettoer og ghettoer for dem med færre økonomiske ressourcer.

– Er der efterspørgsel efter private boliger i de almene boligkvarterer?
– Ja, Det er ikke noget problem at få dem udlejet. Netop på Blåkildevej går det ganske godt med at udleje lejlighederne i det private byggeri. Men det hører også med til historien, at hele området i Aalborg Øst er løftet med bla. opførelsen af kvarterhuse og et sundhedshus med 200 ansatte og 1000 besøgende om dagen. Det gør det en hel del lettere at udleje.

Kritik fra private investorer
Det relativt store antal ledige boliger i den private boligmasse har fået de private investorer til at kritisere Aalborg Kommune for at give tilladelse til at opføre for mange boliger via lokalplanerne. Investorerne har nemlig svært ved at udleje, især de dyre, boliger og frygter at stå tilbage med mange tomme lejemål.
Kritikken er blevet afvist af rådmanden for området, Hans Henrik Henriksen (S), som ikke mener, at kommunen kan tillade sig at sortere i tilladelserne til nyt byggeri i lokalplanerne.

Ole Nielsen undrer sig over de private bygherrers kritik.
– Man må jo formode, at de private bygherrer har undersøgt markedet, inden de påbegynder et byggeri. Hvis de synes, der bliver lavet for mange lokalplaner, kan de jo bare lade være med at ansøge om at bygge der. Så når de bliver ved med at bygge, må man antage, at de vurderer, at udlejningssituationen på længere sigt bliver bedre.

Benspænd for almene boliger
Det står lysende klart, at der er mangel på boliger for ”almindelige” mennesker til rimelige huslejer i især de store byer som København og Århus. Men på trods af manglen har de borgerlige partier slået sig i tøjret, når bla. Socialdemokratiet, Radikale, venstrefløjen og byernes borgmestre har forsøgt at få mere gang i det almene byggeri for bla. at medvirke til at sikre, at folk med almindelige indkomster som lærere, sygeplejersker, politifolk mfl. også har råd til at bo i bycentrene, så de ikke udvikler sig til ghettoer for rigmænd og den højere middelklasse.

I finanslovsaftalen for 2015 vedtog den daværende SR-regering med opbakning fra SF og Enhedslisten derfor en ændring af Planloven, som gjorde det muligt for kommunerne at sikre, at op til 25 % af nye boligområder kunne bestå af almene boliger.
Men det var ikke lige Venstres og de andre borgerlige partiers kop te, og da Venstre fik regeringsmagten i juni 2015, skulle den ny 25%-bestemmelse tilbage rulles tilbage.
Alligevel lykkedes det at bevare bestemmelsen i en aftale om en ny planlov i juni 2016 mellem V-regeringen, DF, Konservative og Socialdemokratiet. At bestemmelsen overlevede skyldes primært, at Socialdemokratiet havde det som et ultimativt krav som betingelse for at indgå i en bred aftale om planloven.

Den almene sektor…: En succeshistorie? Virkelig?
Ikke alle ser ud til at synes, at den almen sektor kan kaldes en ubetinget succes. Det er baggrunden for, at et flertal i Folketinget – den tidligere VLAK-regering, Socialdemokratiet, SF og Dansk Folkeparti – i 2018 vedtog en ”strategi mod parallelsamfund” for de almene boligområder. Strategien har udmøntet sig i flere delaftaler på boligområdet, men hovedhjørnestenen er en ghettoplan, der åbner op for en tvangsflytning af tusinder af de nuværende beboere i de ”hårde ghettoer”. Det angivelige endemål et er at få afskaffet ”ghettoerne” senest i 2030.

Men hele ghettoproblematikken vil Netavisnord tage op i en kommende artikel.

———————
Topfoto ©Bertil Mortensen